強化房地產開發企業信用建設，不僅有助于規范房地產開發經營行為，提高房地產開發企業誠信經營意識，進一步優化營商環境，更可以保護購房者、業主等服務對象的知情權，幫助他們更加實時、準確地了解企業的誠信情況。為增強對房地產開發企業的信用監管，營造誠實守信的市場環境，各地通過建立信用管理體系，開展信用評價、分級分類監管、拓展評價結果應用渠道，促進房地產市場持續、平穩、健康發展。

　　山西：對負有安全事故責任的房地產開發企業扣分嚴重

　　2014年3月，山西省住房和城鄉建設廳制定了《房地產企業資質動態考核及信用評價管理辦法（試行）》，為適應當前房地產市場監管工作的新情況新要求，2020年12月研究制定了《房地產企業信用評價管理辦法》（以下簡稱《辦法》），適用于在山西省范圍內從事房地產開發經營、物業管理、房地產評估和房地產經紀活動的房地產企業。

　　《辦法》中部分評價標準值得關注，比如對房地產開發企業的評價，如果發生一般質量安全事故負有責任的，扣分嚴重。對于關注度較高的亂收費問題也予以評價，例如企業違規向購房人收取與商品住房配套的水、電、氣、暖安裝費用以及不動產登記相關費用的，都屬于違法違規行為。

　　《辦法》明確，通過建立部門間信用信息共享機制，施行守信聯合激勵和失信聯合懲戒。對于被認定為守信聯合激勵對象的房地產行業信用主體，在政策支持、財政支持、政府采購、融資信貸、媒體推介、榮譽評選等活動中，列為優選對象，向社會宣傳，減少或免除日常監督檢查，商品房預售資金監管可根據企業信用等級和項目實際情況適當降低監控標準。對于被認定為失信聯合懲戒對象的房地產行業信用主體，依法暫停企業資質證書評審，依法降低企業信用等級，增加檢查頻次，加大檢查力度，向自然資源、行政審批等相關部門發出預警提示，依法對企業實施市場和行業禁入。

　　對于信用等級為C級的房地產企業及其法定代表人和出資人，納入聯合懲戒對象管理。同時，對于納入聯合懲戒對象管理的相關人員出資、實際控制的房地產企業，信用等級降低一級。

　　黑龍江：對房地產開發企業實行動態評價管理機制

　　2019年12月，黑龍江省住房和城鄉建設廳、省自然資源廳、省地方金融監督管理局等六部門聯合下發《加強全省房地產市場監管的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》要求各地加強房地產開發企業信用評價，對存在一房多售、逾期未回遷安置和開發建設項目爛尾問題的房地產開發企業不進行信用等級評價。

　　《通知》要求，健全完善信用評價體系。制定并實施全省房地產開發企業信用評價管理辦法、信用評價指標體系等相關規章制度，開展房地產開發企業信用等級評價。2019年底前，對全省房地產開發企業按照兩等(A、B)四級AAA、AA、A、B進行信用評價，實行動態評價管理機制。

　　《通知》明確，2020年1月1日以后獲得土地開發權的房地產開發項目，要全面實行項目資本金監管制度。各地要將項目資本金監管相關內容作為新出讓土地合同的必要內容。《通知》要求，加大對在建房地產開發項目巡檢巡查力度，對超資質開發、無預售許可銷售、嚴重質量安全事故、逾期未回遷安置、嚴重損害群眾利益的違法違規企業以及開發建設項目爛尾的企業要進行重點監管和查處。對于嚴重違法違規的企業要列入“黑名單”，要通過停止網簽、預售、資質升級等措施進行嚴厲懲戒和限制。對于存在違法違規問題特別是有爛尾、逾期未回遷安置等問題的房地產開發企業，在相關問題未整改完畢前，禁止新項目開發建設。各地要及時跟蹤掌握房地產開發項目進展情況，對于出現違法違規問題不及時解決、工程建設進展緩慢、群眾信訪問題集中、資金斷鏈等問題的房地產開發項目，要建立項目臺賬，列入重點監管對象，及時預警，防范市場風險。

　　重慶：加快建立完善房地產開發行業信用評價指標體系

　　近年來，重慶市房地產開發協會積極開展行業信用建設，建立行業信用信息歸集共享機制，先后發布《重慶房地產開發行業信用評價管理辦法》《重慶市房地產開發行業信用評價指標體系》等文件。同時，重慶市房地產開發協會持續開展重慶市房地產企業綜合測評、產品兌現力測評等一系列品牌活動，進一步營造誠信經營環境。

　　不斷完善行業信用評價指標體系。目前房地產開發進入新階段，面臨一系列新形勢，比如房地產融資管理政策、土地供應政策發生轉變，市民的住房需求升級，房地產產品的內涵更豐富，房地產建造方式迎來變革，針對這些新的情況，持續對信用評價指標體系進行修訂，提高信用評價體系的公信力，引導企業實現轉型升級，實現高質量發展。

　　加強行業信用評價的宣傳工作。對于信用評價流程、辦法和結果，及時向社會公布并廣泛宣傳，圍繞信用政策和知識開展多形式的宣傳和推廣，使宣傳工作常態化和日常化，切實提高宣傳效果，為企業建立展示誠實守信好形象的平臺，樹立行業信用好標桿。

　　加大信用評價結果的運用。信用評價結果向行業主管部門、金融機構、信用管理相關部門及時推介，為企業在相關監管政策、融資政策等方面爭取支持，繼續為獲得高等級信用的企業爭取更多的幫扶政策。

　　西藏:"商品房交易與考試招生掛鉤"將納入不良信用記錄

　　為進一步推進房地產企業信用體系建設，構建“誠信激勵、失信懲戒”機制，促進房地產市場平穩健康發展，2020年8月，西藏印發了《關于全面開展房地產企業信用評價工作的通知》（以下簡稱《通知》），公布《西藏自治區房地產企業信用評價管理辦法（試行）》，并發布了2020年度全區房地產開發二級及以下資質企業名單。

　　信用評價對象包括房地產開發企業、物業服務企業、房地產估價機構、房地產經紀機構等。房產測繪單位納入信用記錄。企業和機構報送信息后，相關部門將按照信用評價管理辦法明確的程序進行評價、定級、公示、發布。

　　《通知》明確，圍繞“六穩”“六保”任務要求，結合《關于應對新冠肺炎疫情進一步幫扶服務業小微企業和個體工商戶緩解房屋租金壓力的實施方案》規定，對房地產開發企業所屬商品房屋減免租金的，由自治區住建部門列入企業“良好信用信息——社會公益行為”加分類，按實際減免租金金額，以0.2分/萬元標準折算加分分值，加分累計不超過10分。同時，根據《西藏自治區工程建設領域促進就業暫行辦法》規定，房地產開發企業、估價機構、測繪單位每聘用1名西藏籍高校畢業生（簽訂2年期以上勞動合同），記信用分1分；房地產經紀機構、物業服務企業每聘用1名西藏籍高校畢業生（簽訂2年期以上勞動合同），記信用分0.5分，可累計，不封頂。房地產業類企業若2年（一個信用評價周期）內未聘用過西藏籍高校畢業生，減信用分5分。

　　《通知》提出，西藏將進一步加大對房地產開發企業、房地產經紀機構等將“商品房交易與考試招生掛鉤”等行為的打擊力度，一經查證核實將公開曝光，并納入不良信用記錄。

　　寧夏：排名全區前十企業可享受預售資金“零監管”

　　2020年底，寧夏住房和城鄉建設廳聯合發改委、自然資源廳等九部門聯合印發了《寧夏回族自治區房地產開發企業信用信息管理辦法（試行）》（以下簡稱《管理辦法》）和《房地產開發企業良好、不良行為認定標準》（以下簡稱《標準》），通過對全區房地產開發企業各方行為進行量化記分，將房企信用等級分為AA、A、B三個等級，對各不同級別企業的預售許可和預售資金監管實施分級管理，其中信用等級為AA的開發企業在商品房預售方面施工進度達到“正負零”后，就可申請辦理預售許可證，有效為房地產企業進行“減負”。

　　《管理辦法》對信用好的房地產開發企業給予更多政策扶持，信用等級為AA的開發企業在商品房預售方面施工進度達到“正負零”后，就可申請辦理預售許可證。各地在制定預售資金監管分類指標時，也對該類開發企業商品房預售資金監管實施最優惠政策，監管最高額度不超過預售資金的10%，且年度得分排名全區前十的企業可享受預售資金“零監管”。

　　《管理辦法》和《標準》通過明確企業綜合信用得分應用范圍，并實施差異化管理，旨在建立完善全區房地產行業誠信體系，健全守信聯合獎勵和失信聯合懲戒機制，進一步加強寧夏房地產市場管理。下一步，寧夏還將持續深入探索房地產開發企業信用信息管理方式方法，進一步完善監管理念，在房地產信用管理方面力求做到精細化，切實營造守信激勵、失信懲戒的行業監管機制，確保寧夏房地產市場平穩健康有序發展。

　　江蘇南京：差異化管理規范房地產開發經營行為

　　2020年12月，由南京市建委牽頭，發改、規劃資源、房產、城管、市場監管等部門共同制定的《南京市房地產開發企業信用管理暫行辦法》正式出臺，旨在規范房地產開發經營行為，促進房地產業持續健康穩定發展提供政策指引。

　　《辦法》以加強信用監管為著力點，創新監管理念、監管方式，大力推進行政管理由“門檻管理”向“信用管理”轉變，將進一步樹立開發企業誠信意識，規范房地產開發經營行為，持續優化營商環境。

　　《辦法》明確，在基本分80分基礎上，采用良好信用信息加分、不良信息減分的方法產生開發企業信用分值，將企業信用等級分為A、B、C、D、E五個等級。

　　開發企業存在下列情形之一，信用等級即時直接確認為D級：因開發企業違法發生較大工程質量安全事故；違反告知承諾制經發現后拒不整改的，造成不良后果的；因挪用商品房預售款等開發商責任，造成工程爛尾，無法正常交付的，但及時處置，未造成非常嚴重后果的；損壞或擅自遷移、拆除歷史建筑，故意或因管理不當對不可移動文物造成損毀的；因開發企業違規（違規拆改、違法改建、違法擴建、虛假宣傳、質量違規、裝修標準不符、銷售違規等），造成嚴重后果的。開發企業存在下列情形之一，信用等級即時直接確認為E級企業：因開發企業違法發生重大工程質量安全事故；因挪用商品房預售款等開發商責任，造成工程爛尾，無法交付的，造成非常嚴重后果。

　　按“守信激勵、失信懲戒”的原則，各相關職能部門將根據開發企業信用不同等級，實施差異化管理。其中，信用等級最高的A級企業將得到政策、評優等方面的重點激勵。對C級開發企業給予一定的警示措施；對D級、E級實施一定的懲戒措施。

　　四川成都：A級及以上企業優先推薦參與政策性住房項目招投標

　　為強化農產品質量安全監管，依法落實農產品生產主體責任，推進農產品質量安全誠信體系建設，2020年11月，成都市農業農村局起草了《成都市農產品質量安全“重點監控名單”和“黑名單”制度（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），并于近日向社會公眾公開征求修改意見。《征求意見稿》明確，違反相關規定和法律法規的從事食用農產品生產的農產品生產者，將被列入“重點監控名單”和“黑名單”，并進行相關處罰。

　　《征求意見稿》指出，出現“部、省、市、縣級農產品質量安全監測檢出違禁物質，或農藥、獸藥殘留超標”等7種情形，將被列入“重點監控名單”；出現“偽造或冒用綠色食品、有機農產品等質量標志”等8種情形，將被列入“黑名單”監控名錄。

　　對列入“兩個名單”的農產品生產主體，成都市、區（市）縣農業農村部門將加大日常監督管理力度，增加抽檢和檢查頻次，擴大產品抽檢范圍，每季度至少跟蹤抽檢1次或現場檢查2次，并隨時追蹤整改情況。

　　對列入“黑名單”的農產品生產主體，還將采取“不能列為各級涉農項目、資金、政策扶持對象；不受理綠色食品、有機農產品、良好農業規范（GAP）等認證申請；不推薦參加各類評優評先、農業展示展銷等活動；農業農村局商請稅務部門取消該生產主體享受的相關稅收減免等優惠政策，商請發改委列入失信聯合懲戒對象名單”等懲戒措施。

　　《征求意見稿》還明確，要健全暢通投訴舉報渠道，鼓勵對違法違規生產經營農產品的行為進行舉報。

　　江蘇徐州：綜合多方信息評價房地產開發企業信用水平

　　2020年10月，《徐州市房地產開發企業信用評價細則（試行）》（以下簡稱《細則》）印發。信用評價由徐州市住房和城鄉建設局根據信用主體自主申報及對信用主體的日常監管情況，結合其它相關信用信息，利用建筑市場監管與誠信信息一體化平臺進行綜合分析，量化評價其建設、開發經營信用水平。《細則》明確，徐州行政區域新注冊各級房地產開發企業將繼承其母公司和房地產法人股東信用評價信息。反之，項目公司的信用情況，也將影響其母公司和法人股東信用。

　　信用主體信用考核得分由信用主體基本信用考核分、業績和獲獎分、項目管理考核分三部分組成。信用主體有下列行為之一的，降低一個信用等級，且至少保持六個月：建設項目發生較大質量安全責任事故的；建設項目比商品房買賣合同約定日期延遲交付90天及以上或開發建設過程發生停建180天及以上現象（以各地住建部門出具的建設工程中止施工安全監督相關材料為依據），且信用主體負主要責任的（不可抗力除外）；同一開發建設項目建設過程中或集中交付后因質量安全問題發生兩次以上集體上訪導致群體性事件，造成嚴重社會不良影響，且信用主體未及時做出有效處置的；同一開發建設項目因未按照合同約定及時劃撥工程款致使拖欠民工工資，造成嚴重社會不良影響，且信用主體未及時做出有效處置的；在信用評價工作中提供虛假資料，影響信用評價結果的客觀真實性，造成嚴重不良影響的；房地產開發企業在銷售商品住房時，進行虛假、夸大宣傳，擅自更改購房人姓名（購房人直系親屬除外），經約談后仍不改正的；房地產開發企業不履行商品房預售款資金監管規定，且商品房銷售后，不能及時將商品房預售款存入監管賬戶，造成購房人無法進行商品房買賣合同網上簽約備案引發投訴的；房地產開發企業在開發建設、預（銷）售過程中出現的各類違法違規行為的。

　　山東東營：逐步淘汰一批實力弱信用差的企業

　　今年2月，東營市2020年度全市房地產開發企業信用評價結果。全市共有186家開發企業參加2020年度信用評價，共收集有效信用信息926條，其中良好信用信息909條，不良信用信息17條。

　　根據信用評價結果，山東眾成地產集團有限公司等25家企業被評定為AAA級信用企業，東營恒瑞地產有限公司等11家企業被評定為AA級信用企業，勝利油田勝宏置業有限公司等145家企業被評定為A級信用企業，東營匯金房地產開發有限公司等4家企業被評定為B級信用企業，東營勝興置業有限公司被評為C級信用企業。

　　不同信用等級的房地產開發企業，在行政審批、行業表彰、預售許可等方面將實行差別“待遇”。對評定為AA級以上企業，加大支持力度，鼓勵和引導企業做大做強做優，對評定為B級和C級企業實行嚴格信用限制，逐步淘汰一批實力弱、信用差的企業，優化房地產開發企業結構，提升行業整體水平。

　　廣東佛山：更新“紅黑榜”納入標準并增加“不評定信用等級”

　　1月4日，佛山市住房和城鄉建設局發布了關于印發《佛山市房地產行業信用信息管理辦法》（下稱《辦法》）。《辦法》是基于2015年原政策的修訂更新，沿用原政策信用評價計分規則等6項，并就“紅黑榜”納入標準、“僵尸企業”信用評定辦法等10個方面進行深化。

　　此次《辦法》更新了“紅黑榜”納入標準等事項，以進一步提升信用信息管理效果。《辦法》對企業納入“紅名單”的條件進行了限制：需同時滿足前兩年無不良信用信息記錄，上年度信用評級為A級或受到市級以上房地產行政主管部門表彰、獎勵。對納入“黑名單”的行為進行了列舉，主要列舉了行為較為惡劣以及對房地產市場平穩健康影響較大的事項。

　　對于企業的信用評價，《辦法》增加“不評定信用等級”這個級別。考慮到實踐中存在一些分值較高、但名不副實的“僵尸企業”或從業人員，為保證信用評價的公平、公正，評定年度內，房地產企業或從業人員未在信用信息系統更新確認基本信息或申報經營活動的，下一年初系統重新計算年度初始信用分值時，對該房地產企業或從業人員不作信用等級評定，并標識為“不定級”。

　　【點評】

踏踏實實向制造業學習

　　近日，萬科董事會主席郁亮表示，“三道紅線”“雙集中”等政策的出臺，標志著房地產行業明確進入了管理紅利時代，最大的變化是房屋回歸居住屬性，房地產回歸實業屬性。未來的競爭會更加全面和激烈，行業的出路只有一條，“踏踏實實向制造業學習，通過勞動掙加工制造和服務的錢。”

　　“房地產應向制造業學習”，代表的是企業的一種自覺。十多年前，每戶家庭的家電“三大件”已基本普及，家電市場開始逐漸飽和接近“天花板”。但經過殘酷的行業洗牌，存活下來的龍頭企業比如美的、格力、海爾，最終都憑借好產品、好服務和好的經營管理能力贏得了市場，給股東創造了良好的回報。如今，在“房住不炒”的政策大背景下，房地產業也正在進入一個質量為王、服務為王的新階段。

　　但這樣一種優勝劣汰并不應完全靠企業的自覺來實現，畢竟相對于家電產品而言，住房的品質、質量對于住戶的生活有著更大的影響。在網絡上搜索“住房倒塌”時，我們仍能看到不少近年來新近發生的此類事故，因此在某種程度上可以說，如果質量安全不過關，對住戶的生命安全都是一種威脅。在這一背景下，在房地產開發廣泛開展信用監管，對于促進房地產市場健康發展，切實保障購房者利益具有重要意義。

　　首先，信用監管機制的引進等于客觀上提高了房地產行業的進入門檻，讓那些實力、資金、技術不能勝任的企業，特別是一些在以往的開發建設過程中存在“污點”的企業，無法再進入這一行業。例如黑龍江省提出，對于存在違法違規問題特別是有爛尾、逾期未回遷安置等問題的房地產開發企業，在相關問題未整改完畢前，禁止新項目開發建設。這樣的方式，必將倒逼企業更加重視各項管理，加快市場的優勝劣汰過程。

　　其次，信用監管機制的引進也將為購房者提供更好的消費依據。例如在寧夏回族自治區，通過對房地產開發企業各方行為進行量化記分，將房企信用等級分為AA、A、B三個等級；在南京，采用良好信用信息加分、不良信息減分的方法產生開發企業信用分值，將企業信用等級分為A、B、C、D、E五個等級……通過這樣一種信用等級的劃分，不但企業更加清楚自己在行業中的地位，而且也讓消費者在購房時有了更加可靠的參考。某些房地產開發企業再想光靠夸大的廣告宣傳來吸引消費者，恐怕已經不靈了。

　　需要指出的是，信用監管在房地產開發的開展還剛剛起步，目前還存在著各地方標準不統一，信用評分、分級選取指標差異較大，各地方信用信息難以互聯共享等客觀問題，這也在一定程度上影響了信用監管效力的發揮。畢竟，很多房地產開發企業都不是地方企業，甚至很多龍頭企業的開發范圍是全國性的，這也要求我們盡早出臺全國性的房地產行業信用分級分類監管辦法。

　　2016年4月6日的國務院常務會議上決定實施《裝備制造業標準化和質量提升規劃》，李克強總理明確指出，“政府要明確自己的職責：一方面要把假冒偽劣、坑蒙拐騙‘管死’，營造公平競爭的市場環境；另一方面要弘揚工匠精神，追求精益求精，生產更多有創意、品質優、受群眾歡迎的產品，讓制造業蓬勃發展。”如今，房地產企業提出了向制造業學習的口號。同樣，我們相信，總理這兩個方面的要求對房地產行業同樣適用。

　　房地產行業的存量競爭時代剛剛開始，踏踏實實向制造業學習還是必需的。

來源：信用中國